Najnowsze dane dotyczące sytuacji na rynku nieruchomości wskazują na wyraźny zwrot w kierunku stabilizacji cen mieszkań w Polsce. Indeks przygotowywany przez Cenatorium pokazuje, że trzeci kwartał 2026 roku może przynieść okres spokojniejszych zmian na większości rynków lokalnych. Jedynym znaczącym wyjątkiem jest stolica, gdzie dynamika wzrostów wyraźnie przyspiesza.
Minimalne wzrosty indeksu w skali kraju
W lipcu 2026 roku ogólnopolski indeks cen nieruchomości osiągnął poziom 119,41 punktu. Wzrost w stosunku do czerwca był nieznaczny – zaledwie 0,03 punktu. Porównując wyniki rok do roku, odnotowano wzrost o 2,86 punktu. Szczególnie zauważalny jest fakt, że jest to drugi kolejny miesiąc, w którym indeks rośnie w tempie zbliżającym się do zera. W czerwcu poprzedniego miesiąca zaobserwowano wzrost zaledwie 0,01 punktu.
Taka sytuacja sugeruje, że rynek mieszkaniowy wchodzi w fazę konsolidacji po okresie gwałtowniejszych zmian. Trendy te odzwierciedlają głębsze procesy zachodzące na rynku, związane ze zmianami w zachowaniu nabywców i dostępności finansowania.
Duże miasta stoją w miejscu – oprócz Warszawy
Analogiczna tendencja obserwowana jest na największych rynkach lokalnych. Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Łódź i Poznań wykazują zdecydowanie spokojniejszą dynamikę niż stołica. Dla tego grona miast łączny indeks zatrzymał się w lipcu na poziomie 134 punktów, co oznaczało wzrost zaledwie 0,04 punktu w stosunku do miesiąca poprzedniego. W ujęciu rocznym wzrost wyniósł 3,08 punktu.
Eksperci oceniają tę sytuację jako naturalną ewolucję rynku. Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości, wskazuje na zmianę klimatu wśród uczestników rynku: „Na rynku mieszkaniowym coraz wyraźniej widać zmianę nastrojów. Popyt wraca, ale nie oznacza to jednak powrotu do cenowego boomu. Najbliższe miesiące będą raczej czasem stabilizacji i umiarkowanych wzrostów niż gwałtownych podwyżek”.
Wzrost popytu napędzany kredytami hipotecznymi
Pomimo względnie stabilnych cen, obserwuje się wyraźne ożywienie po stronie popytu. Dane z raportu AMRON-SARFiN wskazują, że w drugim kwartale 2026 roku banki zanotowały znaczący wzrost liczby udzielonych kredytów mieszkaniowych.
| Wskaźnik | Zmiana |
|---|---|
| Liczba kredytów razem | +14,2% kwartał do kwartału, +50,5% rok do roku |
| Kredyty refinansowane | 22% całkowitej liczby |
| Nowe kredyty (bez refinansowania) | +17,4% rok do roku |
Liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych wyniosła 83,5 tys. w drugim kwartale. Warto jednak zauważyć, że w tej liczbie kredyty refinansowane stanowiły aż 22 procent. Wyłączając je z analizy, rzeczywisty wzrost nowych kredytów w stosunku do analogicznego okresu 2025 roku wyniósł około 17,4 procent. Ten wzrost świadczy o powrocie zaufania konsumentów do rynku mieszkaniowego.
Możliwość negocjacji pozostaje dla kupujących
Pomimo wzrostu popytu, sytuacja nadal sprzyja osobom poszukującym mieszkania. Na rynku wtórnym sprzedających zmuszeni są do korekty swoich zawyżonych oczekiwań cenowych, aby doprowadzić do zawiercia transakcji. Rabaty i możliwość negocjacji to wciąż realna perspektywa dla nabywców.
Analitycy rynku przewidują, że w nadchodzących miesiącach aktywność na rynku deweloperskim ulegnie powolnemu wzrostowi. Błeszyński zaznacza jednak, że nie powinniśmy spodziewać się nagłego odbicia: „Kluczowe jest jednak to, że rynek nadal dysponuje dużą ofertą, co ogranicza presję na szybki wzrost cen i daje kupującym możliwość negocjacji. Dlatego bardziej prawdopodobny jest stopniowy powrót klientów i poprawa sprzedaży niż skokowy wzrost popytu”.
Mediana cen pozostaje praktycznie bez zmian
W lipcu 2026 roku mediana cen mieszkań na rynku wtórnym pozostała praktycznie stabilna. W poszczególnych miastach wahania wyniosły od -0,2 do +0,3 procent w stosunku do miesiąca poprzedniego. Takie niewielkie fluktuacje są ledwo odczuwalne dla większości kupujących.
Barbara Bugaj z SonarHome.pl komentuje tę sytuację, wskazując na szerszy kontekst: „Obecne wahania cen są słabo odczuwalne dla nabywców. Rolę odgrywa sam poziom cen, które wystrzeliły w 2023 roku”. Ta perspektywa sugeruje, że głównym wyzwaniem dla nabywców pozostaje bezwzględny poziom cen, a nie ich dynamika zmian.
Warszawa idzie pod prąd – najsilniejszy wzrost od lat
Zupełnie inną historię opowiada sytuacja w Warszawie. Zarówno tempa wzrostu cen, jak i najnowsze odczyty indeksu są zdecydowanie bardziej dynamiczne niż w pozostałych dużych miastach. W lipcu indeks dla stolicy osiągnął poziom 132,93 punktu, co stanowiło wzrost o 1,08 punktu w stosunku do czerwca. To najsilniejszy skok miesięczny od maja 2020 roku. W ujęciu rocznym wzrost wyniósł 4,13 punktu.
Trendy te są bezpośrednim odbiciem zmian widocznych na warszawskim rynku wtórnym. Już w drugim kwartale 2026 roku średnie ceny transakcyjne znacząco się podnosiły. Mieszkania o powierzchni od 60 do 80 metrów kwadratowych podrożały w aktach notarialnych średnio o 3,3 procent w stosunku do kwartału poprzedniego.
Szczególnie warte uwagi jest zjawisko powrotu podwyżek przekraczających 10 procent w ujęciu rocznym. Po dłuższej przerwie tego typu skoki cen ponownie się pojawiają. Dotyczy to zarówno wspomnianych mieszkań o powierzchni 60-70 metrów kwadratowych, jak i lokali mniejszych, o powierzchni zawierającej się między 35 a 60 metrami kwadratowymi.
Warszawa wyraźnie odłącza się od ogólnokrajowego trendu stabilizacji. Dynamika zmian w stolicy wskazuje, że segment nieruchomości w Warszawie reaguje inaczej na zmieniające się warunki rynkowe niż pozostałe duże miasta Polski, co może sugerować specyficzne czynniki popytowe na warszawskim rynku mieszkaniowym.
