Dostęp do mieszkań komunalnych w Polsce pozostaje utrudniony pomimo niewielkiego spadku liczby oczekujących gospodarstw domowych. Pod koniec 2025 roku na wynajęcie lokalu od gminy czekało ponad 117 tysięcy rodzin, a statystycznie czas oczekiwania wynosił około trzech lat. Sytuacja jest jednak mocno zróżnicowana w zależności od gminy, a krótka kolejka niekoniecznie oznacza lepszą dostępność mieszkań komunalnych.
Spadek kolejki przy mniejszej liczbie nowych umów najmu
Liczba gospodarstw domowych oczekujących na mieszkanie komunalne lub najem socjalny zmniejszyła się o 1,4 procent w ciągu roku – ze 119 373 do 117 741 do końca 2025 roku. Jednocześnie jednak znalazł się nowy problem: wynajęto mniej gminnych lokali mieszkalnych niż rok wcześniej. W 2024 roku podpisano 40 074 nowe umowy najmu, a w 2025 roku zaledwie 39 178. Zmniejszenie gminnego zasobu mieszkaniowego bezpośrednio wpłynęło na te liczby.
Jednoczesne skrócenie kolejki oraz zmniejszenie liczby nowych umów najmu wyjaśnia, dlaczego średni czas oczekiwania na lokal od gminy w latach 2023–2025 pozostał stabilny i wynosił około 3 lata. Analizując dane bardziej szczegółowo, okazuje się, że średni ogólnopolski czas oczekiwania na najem socjalny wynosi 3,6 roku, natomiast na najem komunalny – 2,5 roku. Jednak wartości te są czysto statystyczne i zakładają, że w kolejnych latach relacja między liczbą oczekujących a nowymi umowami pozostanie niezmienna.
Ogromne zróżnicowanie między gminami
Sytuacja w zakresie dostępu do mieszkań komunalnych znacznie się różni w zależności od konkretnej gminy. Cztery miasta koncentrują jedną szóstą całej krajowej kolejki oczekujących: Zabrze, Łódź, Wrocław i Wałbrzych. W grudniu 2025 roku na gminne lokum czekało tam łącznie 19 436 gospodarstw domowych. Z drugiej strony, kolejki praktycznie nie występują na wsiach oraz w małych miasteczkach, gdzie mniej zamożne osoby przeważnie posiadają własne domy, choć czasami w słabym stanie technicznym.
Różnice w średnim statystycznym czasie oczekiwania na mieszkanie komunalne lub socjalne są niekiedy dramatyczne, a czasami pojawiają się między sąsiadującymi ze sobą gminami. Przykładowo, w dolnośląskim Głogowie średni czas oczekiwania wyniósł 2,5 roku, a zaledwie 20 kilometrów dalej, w gminie Polkowice, wynosi ponad 32 lata. Duże różnice obserwuje się również w największych miastach: Warszawa wykazuje czas oczekiwania 0,7 roku, podczas gdy Wrocław – 6,5 roku.
| Gmina/Miasto | Średni czas oczekiwania |
|---|---|
| Warszawa | 0,7 roku |
| Głogów | 2,5 roku |
| Wrocław | 6,5 roku |
| Polkowice | ponad 32 lata |
Krótka kolejka niekoniecznie oznacza lepszy dostęp
Gminy posiadają pewną swobodę w zarządzaniu swoim zasobem mieszkaniowym i mogą ustalać własne warunki najmu, w tym kryteria dochodowe. Prowadzi to do sytuacji, w której krótki czas oczekiwania na mieszkanie komunalne niekoniecznie świadczy o lepszej dostępności – może on wynikać z bardziej restrykcyjnych zasad kwalifikacji.
Sama długość kolejki nie jest miarą efektywności polityki mieszkaniowej gminy. Samorządy ustalają własne progi dochodowe, warunki kwalifikacji i kryteria pierwszeństwa dla kandydatów. W rezultacie niska liczba osób na liście oczekujących może oznaczać małe rzeczywiste potrzeby, ale może również wynikać z bardziej ograniczającego dostępu do zasobu. Odwrotnie – długa kolejka sama w sobie niekoniecznie świadczy o tym, że dana gmina radzi sobie gorzej z polityką mieszkaniową.
Wzrost finansowania, ale marznące projekty ustawodawcze
Rząd dostrzega problem i zwiększa nakłady na sektor mieszkań komunalnych. Rok 2025 przyniósł przeznaczenie ponad 4 miliardów złotych z budżetu centralnego na remonty i budowę mieszkań komunalnych i społecznych w ramach Funduszu Dopłat. Na rok 2027 zaplanowano kwotę 3,6 miliarda złotych.
Jednak postęp w reformach legislacyjnych znacznie zwolnił. Od grudnia ubiegłego roku zamrożone zostały prace w Sejmie nad ustawą mającą na celu uszczelnienie systemu mieszkań komunalnych i ograniczenie praktyki ich wyprzedaży za ułamek rzeczywistej wartości. Projekt pochodzi od posłów Lewicy i po drugim czytaniu został skierowany do Komisji Infrastruktury oraz Komisji Samorządu Terytorialnego i Polityki Regionalnej. Od tamtego momentu prace nie zostały wznowione.
Proponowana ustawa nie zakazywałaby samorządom sprzedaży nieruchomości, a jedynie eliminowałaby prawo rad gmin do stosowania bonifikat przy sprzedaży lokali. Zmusiłoby to gminy do wyceny nieruchomości po wartości rynkowej lub pozostawienia ich w publicznym zasobie mieszkaniowym. Projekt spotkał się z opozycją posłów Prawa i Sprawiedliwości, części koalicji rządowej i samorządowców. W lutym przedstawiono złagodzoną propozycję, ale prace nie zostały wznowione.
Systematyczne zmniejszanie zasobu komunalnego
Polska boryka się z długoterminowym problemem systematycznego kurczenia się zasobu mieszkań komunalnych. Od początkowego lat dziewięćdziesiątych ubiegłego wieku gminy systematycznie wyprzedawały mieszkania komunalne, uzasadniając to brakiem środków na naprawy i modernizacje.
Liczba mieszkań komunalnych spadła z prawie dwóch milionów do niespełna ośmiuset tysięcy, mimo że oddano do użytku ponad 45 tysięcy nowych mieszkań komunalnych. Gminy, zachęcone możliwością obniżenia ceny sprzedaży nawet o 90 procent, wyprowadziły setki tysięcy lokali z mienia publicznego. Tę tendencję potwierdzają zarówno dane Głównego Urzędu Statystycznego, jak i raport Najwyższej Izby Kontroli.
Skalę zjawiska ilustruje przykład Krakowa, gdzie sprzedaż kilkuset mieszkań po cenie rynkowej przyniosła taki sam dochód co sprzedaż kilku tysięcy mieszkań z rabatem sięgającym nawet 90 procent. Ta dysproportcja wyraźnie pokazuje, jak cena bonifikat bezpowrotnie obniżyły wpływy gmin z tego źródła i przyczyniły się do kurczenia się dostępnego zasobu dla osób potrzebujących.
